Il proprietario di un box può utilizzare la piscina condominiale?

La sentenza del Tribunale di Como del 26/03/2024, n. 359 ha stabilito che è nullo il punto all’ordine del giorno della delibera condominiale che esclude i proprietari dei box, posti auto e cantine dall’utilizzo degli spazi comuni quali piscina e campo da tennis, allorquando, in base al regolamento condominiale, di natura contrattuale, tutti i condomini sono obbligati a sostenere le spese sia ordinarie che straordinarie dei suddetti impianti e hanno il diritto di utilizzarli.

Il caso di cui si tratta attiene ad un’impugnazione da parte di un condomino, proprietario di due box auto, di una delibera assembleare e di un punto specifico all’ordine del giorno per la seguente censura: nullità del punto 2 dell’ordine del giorno nella parte in cui esclude i proprietari dei box, posti auto e cantine dall’utilizzo degli spazi comuni quali piscina, campo da tennis ecc, allorquando, in base al regolamento condominiale, di natura contrattuale, tutti i condomini erano obbligati a sostenere le spese sia ordinarie che straordinarie dei suddetti impianti e avevano il diritto di utilizzarli.

Prima di decidere sull’impugnativa, il Tribunale ha risposto all’interrogativo che segue: quando una delibera o un punto all’ordine del giorno della delibera può essere dichiarata/o nulla/o?

Per fornire risposta a tale interrogativo, il Tribunale si è mosso all’interno del perimetro tracciato dalla sentenza delle SS. UU. n.9839/2021 paragrafo 6.3 che ex plurimis si è pronunciata anche sul criterio distintivo tra le delibere nulle e annullabili.

Tale distinzione non è priva di effetti, atteso che, mentre la nullità della delibera può essere fatta valere dalla parte, oltre che essere rilevata d’ufficio, senza limiti di tempo, l’annullabilità della delibera può essere eccepita, giusto art. 1137 c.c., nel rispetto del “termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.

Sul punto le SS.UU. della S.C. hanno rappresentato come la riforma del condominio del 2012 abbia rilevato il disfavore legislativo per le figure di nullità delle deliberazioni assembleari, e ciò al fine assicurare la certezza e stabilità dei rapporti giuridici di una entità composita come il condominio di edifici.

Tuttavia, come affermato dalle Cass.civ. sez. Unite 14/04/2021 n. 9839, ciò non consente “di ritenere che la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini”, dovendosi far riferimento alla più generale teoria della nullità degli atti giuridici e applicare, in via analogica, le fattispecie di nullità previste dall’art. 1418 c.c. In tale prospettiva, le uniche ipotesi di nullità delle delibere assembleari sarebbero esclusivamente quelle:

1) della mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (es: delibera adottata senza la votazione dell’assemblea o priva di un reale decisum);

2) dell’impossibilità dell’oggetto, materiale (impossibilità di dare esecuzione materiale alla delibera) o giuridica (da intendersi limitata alla delibera adottata in difetto assoluto di attribuzioni);

3) dell’illiceità, contrarietà all’ordine pubblico o a norme imperative inderogabili (con la precisazione che, nel caso di condominio di edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dagli art. artt. 1138, comma 4, c.c. e 72 disp. att. c.c.). Al di fuori da tale ipotesi, “deve ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione, che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all’art. 1137 c.c.”.

Ebbene, alla luce di quanto sopra esposto, correttamente il giudice monocratico ha ritenuto in primo luogo che il regolamento fosse di natura contrattuale, in quanto predisposto dal costruttore; in secondo luogo, e conseguentemente, attraverso un’interpretazione sistematica delle norme contrattuali ha ritenuto nullo l’ordine del giorno che ha escluso i proprietari dei box dall’utilizzo dei beni comuni nel caso di specie della piscina. E ciò in quanto nel regolamento contrattuale era espressamente previsto che tutte le infrastrutture erano beni comuni, tant’è vero che le infrastrutture de quibus, piscina e campo da tennis, essendo strettamente correlate al complesso residenziale, erano da considerarsi beni comuni a tutti i condomini in ragione della quota espressa con la tabella relativa ai millesimi di proprietà, e, quindi, anche ai proprietari dei box, per i quali pagavano i relativi oneri ordinari e straordinari.

Neppure poteva ritenersi elemento che escludeva l’utilizzo di detti beni (piscina e campo da tennis) l’assenza di pertinenza del bene box all’unità abitativa, atteso che detti beni facevano parte del Supercondominio che era costituito da tutti i proprietari dei fabbricati satelliti, da tutti proprietari del complesso box, cantine, parcheggi esterni scoperto, mentre il condominio era costituito da tutti i proprietari delle unità immobiliari del fabbricato principale.

Proprio alla luce di tale argomentazione, ad abundantiam, il Tribunale ha ritenuto che l’attore, in quanto proprietario di box, oltretutto facente parte del Supercondominio, assumeva la qualità di condomino e, pertanto, giusta l’applicazione dell’art. 1138 c.c ., aveva diritto sulle parti comuni in proporzione al valore dell’unità che gli apparteneva.

Nella sentenza di cui è commento si legge che “la presunzione legale di condominialità della piscina e degli altri impianti deriva dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune e dalla concreta e manifestata volontà del proprietario originario di includerli fra i beni condominiali”.

Da quanto precede discende che correttamente il giudice singolo ha deciso dichiarando nullo il punto della delibera che escludeva l’utilizzo dei beni comuni quali la piscina e il campo da tennis, perché incidente sui diritti dei condomini sulle cose o servizi comuni, non avendo, peraltro, né il Condominio né tantomeno il Supercondominio dimostrato, ai fini della sospensione dell’uso, prevista dal regolamento, l’esistenza di una giusta causa.

E così il condomino, quest’anno, si è potuto assicurare bagni rinfrescanti per tutta l’estate!

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